- מיהו היזם? יש לבצע בדיקות אודות איתנותו הכלכלית של היזם ויכולתו לסיים פרויקט, ניסיונו בביצוע פרוייקטים דומים בהצלחה, אמינותו ועמידתו בהתחייבויות והסכמים.
- הקבלן הראשי. בדיקה שהינו בעל רישיון בעל סיווג מתאים לפרויקט הרלוונטי בתוקף, ביטוחים מתאימים, אמינות.
- עיקרי העסקה. האם מדובר בפינוי בינוי או בשיפוץ ותוספת על בניין קיים. בכל אחד ממצבים אלה, התמורה לבעלי הזכויות בדירה הן שונות. בעסקת פינוי בינוי יש להתייחס למנגנון בחירת הדירות החדשות על ידי הבעלים בהתאם למאפייני הדירות השונות ודירוגם על ידי שמאי ומפת מדידה, מנגנון לבחירת חניות ומחסן במידת הצורך. בעסקה של שיפוץ הרחבה ובניה על הקיים, יש לוודא שהחוזה כולל התחייבות של היזם/קבלן ביחס לתמורה של הבעלים: מהו השטח שהיזם התחייב לתת לבעלים (למשל: 25 מ"ר המתחלקים בין הממ"ד למרפסת שמש במידה ואפשרית לפי התכנון) ורמת המפרט הטכני לדירות ולשטחים המשותפים.
- זכויות בניה. יש לבדוק את נוסח הסעיפים המתייחסים לזכויות הבניה שבעלי הדירות מוסרים ליזם ומה ההסכם קובע לגביי זכויות בניה נותרות.
- פיצוי לבעלים בגין הפחתת שטח מהדירה/שטחים מובטחים. עקב דרישות מוסדות התכנון והפרש בין התכנון לביצוע. יש לוודא שקיים מנגנון מסודר וודאי קבוע וברור של פיצוי שימנע וויכוחים עתידיים במידה ותתגלע מחלוקת בנושא זה.
- מפרט טכני. חשוב לוודא את רמת הגמר שהיזם מתחייב לגביה הן ברמת הדירה והן ברמת הבניין והשטחים המשותפים (למשל לגבי הדירה: קיום תריסים חשמליים בכל החדרים למעט בממ"ד, זיגוג כפול או משולש, הכנה לרשתות, בחירת צבעים בדלתות פנים ומשקופים, דלת כניסה מפלדלת, מספר נקודות החשמל הן לפי חוק המכר, מזגן מיני מרכזי כולל הנמכות גבס ולא רק הכנה למזגן, יש צבע לבן לבחירה בארונות המטבח, מהו סך ארונות המטבח, דוד שמש עם חמם מים. לגבי הבניין : לפחות 2 מעליות ולפי כמות הדירה בבניין, מסתורי כביסה בתוספת מוטות וחבלים, לובי כניסה עם דלת זכוכית, מערכת אינטרקום עם קודן ושלוחה בכל דירה, תיבות דואר, מראות ותאורה, תקרות מונמכות דקורטיביות, לובי קומתי משודרג, עבודות גינון ופיתוח, שביל גישה, נטיעת צמחים ועצים, התקנת מערכת השקיה אוטומטית, חידוש מערכת וצנרת מים ביוב וחשמל, הסרה ופינוי מזגנים ועוד), יש לבדוק את התאמתו למפרט לפי חוק המכר דירות.
- ליווי על ידי אדריכל. כדאי לדרוש מהיזם שעות פרטניות עם אדריכל פנים לכל בעל דירה לצורך ביצוע והזמנת שינויי פנים בדירה.
- ספקים. יש לוודא התחייבות בכתב לגביי זהות הספקים לבחירה, לפחות 2-3.
- ליווי בנקאי. חובה לוודא שהיזם מתחייב לנהל את הפרויקט באמצעות ליווי בנקאי שוטף, המייצר יציבות ושקיפות.
- נציגות. יש לבחור נציגות שתוסמך לעבוד מול נציגי היזם, יש להגדיר את סמכויות הועד בצורה מפורשת וברורה.
- מפקח בניה מטעם הבעלים. מקובל שהיזם מממן את עלויות העסקתו של מפקח הבניה מטעם הבעלים למשך חיי הפרויקט. יש לכלול סכום ריאלי ועדכני של שכר כבר בהסכם עוד בטרם התקשרות עם המפקח, על מנת למנוע ויכוחים עתידיים. על המפקח להיות מעורב כבר בשלב התכנון, עליו לבדוק את התוכניות המוגשות לועדה המקומית מטעם היזם בטרם הגשתן.
- בירור מצב זכויות בדירה. על כל בעל דירה לבדוק את מצב זכויותיו המשפטיות בדירה. האם יש משכנתא, עיקול, שעבוד או זכויות צד ג' אחרות, האם המסים העירוניים משולמים בזמן, האם יש חובות על הדירה, לבדוק סטטוס זכויות שימוש בפטורים מכוח חוק מס שבח (למשל האם בעל הדירה ביצע לאחרונה עסקאות, האם יש לו זכויות ביותר מדירת מגורים אחת, האם מדובר בדירת מתנה).
- מילוי שאלון מס. לוודא שמומחה במיסוי מס מטעם היזם בודק את זכאות הבעלים לעשות שימוש בפטורים ייעודיים בקשר לפרויקט והתייחסות לאופן תשלום חיובים לתשלום מס במידה ורשויות המס יוציאו (האם נדרש שימוש בפטור אישי).
- סוג ההסכם. מדובר בהסכמים שתחולתם מותנית בהתקיימות תנאים מתלים וללא התקיימות מי מהתנאים לבעלי הדירות יש זכות לביטול החוזה, למשל:
א. חתימת 80% מהבעלים בבניין.
ב. הגשת בקשה להיתר בניה תוך 6 חודשים לאחר חתימת 80% מהבעלים והיזם.
ג. התקבלה החלטת הועדה המקומית להיתר בניה בתנאים בתוך 18 חודשים מהגשת הבקשה להיתר.
ד. קבלת היתר בניה סופי בתוך 24 חודשים ממועד חתימת 80% בעלים והיזם על החוזה.
ה. יש אישור של בנק לליווי בנקאי של הפרוייקט. - זמנים לביצוע ההסכם. חובה לוודא שאין מדובר בחוזה ללא סוף ושלא מדובר בחתונה קתולית בין הצדדים, אלא בחוזה עם נקודות יציאה. על היזם להתחייב על הזמנים הבאים:
א. להחתים 80% מהבעלים תוך זמן מוגדר.
ב. להגיש לראשונה לועדה המקומית לקבלת היתר בניה תוך זמן מוגדר.
ג. להתחיל את העבודות תוך זמן מוגדר מקבלת היתר.
ד. זמן מוגדר לסיום עבודות הבניה.
ה. זמן מוגדר נוסף לסיום עבודות הפיתוח. - תשלום דמי שכירות. על ידי היזם בפרויקט של בניה על הקיים, לבעלי דירות שיוגדרו בחוזה כמי שיש להם זכות להתגורר במקום מגורים חלופי בתקופת הפרוייקט, ובפרויקט פינוי בינוי לכל בעלי הדירות לרבות פיצוי בגין הפסד דמי שכירות לבעלי דירות שאינם מתגוררים בבניין. דמי השכירות יהיו לפי חוזה שכירות אחרון או לפי הערכת שמאי הבנק.
- ערבות דמי שכירות אוטונומית פוחתת צמודה למדד המחירים לצרכן. על היזם למסור לכל בעל דירה הזכאי לדמי שכירות/פיצוי על דמי שכירות, ערבות אוטונומית השווה למספר חודשי הפרויקט.
- ערבויות נוספות שעל היזם למסור לדיירים: ערבות מסים להבטחת תשלום חובות מס שבח בגין הפרויקט. שטר חוב בדק להבטחת תיקונים בתקופת האחריות והבדק לתקופה שלא תפחת מ 12 חודשים ממסירת הדירות/ההרחבות לבעלים. בפרויקט של פינוי בינוי חוב למסור גם ערבות לפי חוק מכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות מאת הבנק המלווה. ערבות לרישום בית משותף.
- רכישת פוליסת ביטוח עבודות קבלניות על ידי היזם. ולכלול תחת שם המבוטח את עצמו, הבנק המלווה, הבעלים, קבלנים וקבלני משנה.
- מנגנון מכירת הדירות בתקופת הפרויקט. על ידי הבעלים. החוזה צריך לכלול את התנאים והמועדים בהם בעל דירה המבקש למכור את דירתו בטרם הסתיים הפרויקט יכול לעשות כן.
- רישום/תיקון הבית המשותף. באחריות היזם לדאוג לסיום ביצוע רישום הבית המשותף לאחר סיום הבניה.
- שעות העבודה. יש להגדיר מראש את יום תחילת העבודה באתר ושעת סיומו לרבות התייחסות לימי שישי וערבי חג במידה ומדובר בפרויקט של בניה על הקיים.
- ניקיון פסולת בניה בסוף כל יום. על ידי הקבלן ועובדיו.
- הצבת שירותים כימיים לעובדי הקבלן בשטח הבניין.
- התקנת מוני מים וחשמל נפרדים לשימוש היזם בתקופת הפרויקט ותשלום חשבונות אלה על ידי היזם בלבד.
- שימוש במעליות קיימות בבניין בתקופת הפרויקט. במהלך הפרויקט ישנם ימים בהם הקבלן מבצע עבודות במעלית ובגרמי המדרגות שאינן מאפשרות שימוש בהן, ולכן יש להגדיר את השעות לכך ומתן הודעה מראש.
- התחייבויות עיקריות של הדיירים. למכור ליזם את חלקיהם בזכויות הבניה, התחייבות להכנסת מודד לבית, פינוי דיירים בזמן בפרויקט פינוי בינוי, לא לבצע שינויים בדירה בתקופת הפרויקט ולא לבקש היתר בניה, לא להתנגד להיתר הבניה שהיזם יגיש, מכירת הדירה בתקופת הפרויקט רק לפי התנאים בחוזה, שימוש בפטורים ייעודיים לפרויקט, הגשת תוכנית שינויים פנימיים במועד, לשלם מסים עירוניים בזמן, לא לשעבד את הדירה בתקופת הפרויקט, התחייבות שלא יוטל עיקול על הדירה בתקופת הפרויקט.
בנוסף לכל פרויקט יש את האפיונים והאתגרים שלו שמחייבים התייחסות ומתן פתרונות ייחודיים. למשל: מציאת פתרון לדרישת הועדה להתקנת חניות, התייחסות לדיירי דירות גג, התייחסות לחנויות המצויות בקומת המסחר בבניין ועוד.