עסקת מתנה – מהותה
מדובר בעסקה בה צד אחד מעביר לצד שני את זכויותיו בנכס מסויים, למשל דירת מגורים, ללא תשלום כל תמורה עבור העברת הזכויות בדירה למקבל המתנה.
סעיף 1 לחוק המתנה תשכ"ח – 1968 קובע כי מהותה של עסקת מתנה הינה:
(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.
(ג) מתנה יכול שתהיה בויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על חיוב המקבל כלפיו.
עסקת מתנה – שיקולים לביצועה
העברת דירה ללא תמורה, במתנה, בתוך המשפחה הנה עסקה מקובלת ומתאימה למספר מצבים, הראשון שבהם הוא כמובן הרצון הפשוט להעניק במתנה נכס לאדם קרוב.
קיימים שיקולים נוספים, למשל:
מתוך שיקול של חיסכון בתשלום מס רכישה. הורים אשר יש להם את דירת מגוריהם ורוצים לרכוש דירה נוספת, ישלמו מס רכישה בגובה של 8% ולא לפי מדרגות דירה יחידה.
ההבדל יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. כדי להקטין את תשלום מס הרכישה, ניתן, בתנאים מסויימים, להעביר לילדים את דירת המגורים, ולרכוש דירה נוספת עליה ההורים ישלמו מס רכישה מופחת לפי דירה יחידה.
שיקול נוסף נפוץ ושכיח מאוד הינו הרצון של ההורים להבטיח את חלוקת רכושם עוד בחייהם כדי למנוע סכסוכי ירושה בתוך המשפחה.
כאשר הרכוש מחולק עוד בחייהם, ההורים יודעים כי רצונם מבוצע ככתבו וכלשונו ללא ניסיונות לשנותו באמצעות הליכים משפטיים.
שיקול נוסף רלוונטי לזוגות שמצויים בפרק ב' בחייהם, ובן הזוג בעל הדירה רוצה להבטיח כי ילדיו הביולוגיים יקבלו את הדירה, ולמנוע סכסוך עתידי בין ילדיו לבת זוגו הנוכחית.
עסקת מתנה – היבטי מס
תשלום מס שבח על ידי נותן המתנה
הענקת דירת מגורים במתנה בין אדם לקרוב משפחתו פטורה מתשלום מס שבח לפי ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
חשוב מאוד לשים לב להגדרת המונח "קרוב" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין לעניין תשלום מס שבח (לעניין ההקלה בתשלום מס רכישה הגדרת "קרוב" הנה שונה, ראה להלן).
לפי סעיף זה נותן מתנה יהא פטור מתשלום מס שבח אם העניק את המתנה לקרובים הבאים בלבד:
- בן-זוג.
- הורה, הורי הורה, צאצא (לא רק ילד, אלא גם נכד, נין וכד'), צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.
- אח או אחות ובני-זוגם (גיסים) ובלבד שמקור הזכות שעוברת במתנה הנה מירושה או מתנה (למעשה, מדובר בביטול הפטור הגורף בביצוע עסקאות בין אחים וגיסים החל משנת 2013, וצמצומו למקרים הנ"ל בלבד).
- איגוד שהוא בשליטתו.
לעיתים, כאשר לנותן המתנה זוהי דירתו היחידה כדאי לשקול להשתמש בפטור דירה יחידה ולא בפטור המתנה לפי סעיף 62, על מנת לצמצם את מס השבח שישולם על ידי מקבל המתנה בעת שהוא ימכור את הדירה שקיבל.
תשלום מס רכישה על ידי מקבל המתנה
בעסקת מתנה מקבל המתנה ישלם מס רכישה של 1/3 בלבד ממס הרכישה המלא שהיה אמור להשתלם בעסקה לפי שווי שוק מלא של הנכס המועבר.
יש להגיש למיסוי מקרקעין שומת מס רכישה עם הערכת שווי ריאלית לנכס, על מנת שרשויות המס יקבלו את ההצהרה ולא יוציאו שומה הגבוהה מהשומה שהוגשה להם. כשזה קורה, יש צורך בהגשת השגה יחד עם הערכת שווי של שמאי מקרקעין המגבה את שווי הנכס שהוצהר בשומה העצמית שהוגשה מלכתחילה, ולעיתים צריך גם להגיש ערר.
הגדרת "קרוב" לעניין קבלת ההקלה בתשלום מס רכישה של 1/3 שונה מהגדרת "קרוב" לעניין פטור מס השבח בעסקה זו.
לעניין ההקלה במס רכישה הגדרת קרוב כוללת את בני המשפחה הבאים בלבד:
- בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין.
- הורה.
- צאצא, בן-זוגו של צאצא.
- אח ואחות.
המשמעות בחוסר הזהות המוחלטת בין הגדרת קרוב לעניין מס שבח לעניין מס הרכישה הנה כי תיתכן עסקת מתנה שתהא פטורה מתשלום מס שבח אך לא תזכה בהקלה של תשלום 1/3 בלבד במס רכישה, או להפך. למשל:
עסקת מתנה בין אחים כשהזכות המועברת במתנה לא התקבלה אצל הנותן בירושה או במתנה – אינה פטורה ממס שבח אך תזכה בתשלום 1/3 מס רכישה.
מקרה הפוך: נכדה המעניקה מתנה לסבה וסבתה. במקרה זה הנכדה תהא פטורה מתשלום מס שבח, אך הסבאסבתא ישלמו מס רכישה מלא.
היבטי מס בעסקה עתידית בנכס שהתקבל במתנה
במכירת זכויות שהתקבלו בהעברה ללא תמורה קיימות תקופות צינון שעל המוכר לעמוד בהן כדי להנות מפטור דירה יחידה (תנאי ראשוני הינו שלמוכר אין דירה נוספת כמובן).
כיום קיימים כללים שונים בעניין תקופות הצינון לגביי מכירה של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר עד ליום 31.12.13. ותקופת צינון שונה לגבי מכירת דירה בפטור מלא או במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר לאחר ה 1.1.14.
הבטחת זכויות נותן המתנה
יחד עם ביצוע עסקת המתנה חשוב והכרחי לשמור על זכויות נותן המתנה בדירת מגוריו עד יומו האחרון וזאת באמצעים משפטיים נוספים כמו: חתימה על הסכם עם מקבל המתנה לגביי תנאי המתנה, רישום הערת אזהרה בטאבו המונעת את מכירת הדירה כל עוד נותן המתנה בחיים, חתימה על הסכמי ממון בתוך המשפחה המורחבת.
לכן, לביצוע עסקת מתנה קיימות השלכות על המשפחה המורחבת וחובה לקבל ייעוץ משפטי מקיף הכולל היבטים נוספים בתוך המשפחה לפני ביצוע העברה ללא תמורה.