בית עסק:
- לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 זכות דיירות מוגנת אינה עוברת באופן אוטומטי ליורשי הדייר המוגן. סעיף 23 לחוק מלמד את התנאים בהן עוברת הזכות לקרובי המשפחה המפורטים בסעיף – בן זוג או ילדיו, ובלשון הסעיף:
23."(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו."
- אם כך התנאים להסבת זכות הדיירות המוגנת בבית עסק מכוח החוק והפסיקה הם:
- הדייר המוגן – המנוח, היה בעליו של העסק עד למותו ולא העבירו לאדם אחר (אפילו לבת זוגו או לבנו) מחמת גילו או מחמת מחלה. דייר מוגן רשאי לנהל עסקו באמצעות אנשים אחרים, אך כל עוד הוא נשאר הבעלים פרושה עליו הגנת החוק כדייר מוגן.
- הסבה לבן זוג – א) לדייר המוגן המנוח היה בן זוג לפחות 6 חודשים לפני פטירתו ב) בני הזוג התגוררו יחד תקופה זו ג) בן הזוג המשיך לנהל את העסק שהדייר ניהל בו (לפי סעיף 26 לחוק).
- החוק קובע בסעיף ההגדרות כי "בן-זוג" – לרבות הידוע בציבור כבן-זוג.
- משמע – זכות בת הזוג קודמת לזכות הילדים כל זמן שזכות בת הזוג נמשכת.
- אם האם מעולם לא הייתה מעורבת בניהול העסק? במצב זה ילדיו של הדייר המנוח יהיו לדיירים חוקיים בכל מקרה בו האלמנה לא רכשה זכות חוקית במושכר, והיא לא מחזיקה בו או תחזיק בו לשם ניהול העסק של בעלה.
- אם כך 2 תנאים בלבד להסבת הזכות ישירות לילדים ודילוג על האם: 1) אי ניהול העסק על ידי האלמנה 2) כוונת הילדים היא להמשיך ולנהל את עסק האב במושכר.
- יצויין, כי כדי שזכות הדיירות המוגנת תעבור כדין ליורשים על פי דין שאינם ילדיי הדייר קיים תנאי נוסף אותו עליהם למלא, בהתאם לסייפא של סעיף 23 (ב) לעיל, והוא: "שעבדו עם הדייר ששה חודשים סמוך לפטירתו".
מגורים:
- לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 זכות דיירות מוגנת אינה עוברת באופן אוטומטי ליורשי הדייר המוגן. סעיף 23 לחוק מלמד את התנאים בהן עוברת הזכות לקרובי המשפחה המפורטים בסעיף – בן זוג או ילדיו, ובלשון הסעיף:
- "(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם." - אם כך התנאים להסבת זכות הדיירות המוגנת בבית מגורים מכוח החוק והפסיקה הם:
- הסבה לבן זוג – א) לדייר המוגן המנוח היה בן זוג לפחות 6 חודשים לפני פטירתו ב) בני הזוג התגוררו יחד תקופה זו.
- משמע – זכות האם קודמת לזכות הילדים כל זמן שזכות האישה נמשכת.
- אם לדייר המוגן שנפטר לא היה בן זוג – הזכות תעבור לילדיו או לקרובים אחרים בתנאים הבאים: א) מי שטוען שהזכויות עברו אליו צריך להוכיח שהוא התגורר יחד עם הדייר המוגן שנפטר 6 חודשים לפחות לפני פטירתו. ב) בזמן הפטירה לא הייתה לו דירה אחרת למגורים.
- החוק קובע בסעיף ההגדרות כי "ילד" – לרבות ילד של בן זוג, ילד מאומץ ונכד שהתייתם מהוריו.
- למושג "קרוב" נתנה פרשנות מרחיבה בפסיקה המוקדמת, ונקבע כי ילד חורג נכנס להגדרה של "קרוב". בית המשפט העליון בפסק הדין בע"א 214/62 קורל נ' צרניאק, פ"ד ט"ו 2294 קבע כי המושג "קרוביו האחרים" הוא הרבה יותר רחב מן המושג "בן משפחה" ויש לפרש אותו לפי המובן שאדם רגיל היה נותן לו.עם זאת המשטר החוקתי הקיים על רקע סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם אשר מקנה הגנה חוקתית לזכות הקניין מחייב פרשנות צרה יותר למונח "קרוביו האחרים" שבסעיף 20(ב) בהתייחס לזכאים להמשיך ולהתגורר בדירה המוגנת, על מנת שהפגיעה בזכותו הקניינית של בעל הבית תצומצם.בתי המשפט בפסקי דין מאוחרים והמלומד, כבוד השופט דויד בר-אופיר בספרו "סוגיות בדיני הגנת הדייר" הביעו עמדה לפיה יש "לבחון מחדש" את הלכת קורל נ' צרניאק משנת 1962 הנ"ל ולהתאימה להגנה החוקתית על זכות הקניין.
בית המשפט קבע כי כדי להרים את הנטל של הוכחת מגורים משותפים במשך 6 חודשים לפחות לפני הפטירה, יש להביא ראיות התומכות בטענה זו כמו: כתובת דירת הקרוב שנפטר הנה כתובת הטוען שהזכות עברה אליו, קבלת דואר לכתובת זו, עדויות של שכנים על כניסה ויציאה מהדירה באופן תדיר וקבוע, עדויות של חברים שביקרו בדירה והתרשמו ממראה עיניים על מגורים משותפים ועוד.