מהם התנאים להעברת זכות דיירות מוגנת לדייר נגזר?

בבית מגורים:

להלן יוצגו עובדות מקרה שנדון בפסיקה: האב חתם על חוזה שכירות בשנת 1947 והתגורר בדירה יחד עם אשתו ובתו. בשנת 1964 הבת נישאה ועזבה את הדירה. האב נפטר בשנת 1988. לאחר פטירת האב זכות הדיירות המוגנת עברה לאשתו, שהמשיכה להתגורר בדירה. הבת יחד עם בעלה חזרה להתגורר יחד עם אמה בשנת 1991 כדי לטפל ולסעוד את האם בחוליה. לבת ובעלה לא הייתה דירת מגורים אחרת. האם הלכה לעולמה בשנת 1995. בעלי הדירה הגישו תביעת פינוי נגד הבת ובעלה עוד בטרם נפטרה האם.

לצורך המקרה שלפנינו, ההוראות השייכות לעניין הן סעיפים 20 ו- 27(1) לחוק הגנת הדייר. הנה נוסח סעיף 27 לחוק:
"היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם –
(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;".

בהתאם לפסיקה הוראת סעיף 27(1) לחוק דורשת מצד הבת, המבקשת לחסות בצל הדיירות המוגנת, את מילוי התנאים המצטברים הבאים:
(1) היא התגוררה בבית הוריה עם אביה המנוח לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.
(2) בעת פטירת המנוח לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.
(3) היא המשיכה להתגורר בדירה מאז פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה.
(4) בעת פטירת אמה המנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.

הדרישה לקיום תנאים אלה היא תוצאה של שילוב ההוראות של סעיף 20 ושל סעיף 27(1) לחוק.

סעיף 27(1) פותח במילים "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22" וקובע בהמשך "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר". מן האמור עולה כי על האדם הטוען לדיירות מוגנת נגזרת לעמוד בשתי מערכות של תנאים והן, במקרה שלנו, הדרישות של סעיף 20(ב) והתנאים הנוספים המנויים בסעיף 27(1). השילוב בין שתי המערכות מעמיד את הדרישה לקיום ארבע התנאים הנזכרים לעיל.

בבית עסק:

לגבי טוענים לזכות דיירות מוגנת בקשר לבית עסק, ההסדר קבוע במסגרת סעיף 27(2) לחוק. גם בהקשר זה ההפניה הכללית לסעיפים 23 או 25 ו – 26 לחוק מעוררת קושי, כי הדרישה של סעיף 26 אינה מתקיימת, בדרך כלל, אצל הטוען לזכות הדיירות המוגנת לאחר פטירתו של הדייר המקורי. סעיף 26 קובע תנאי של המשכת אותו העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר. ובלשון הסעיף:

"לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו."