ה"שימוש בפועל" הוא הקריטריון המרכזי. כל חלק מהנכס בנפרד יסווג בהתאם לשימוש בו, תוך התייחסות אל נכס רב שימושים כאל נכס רב תכליתי, שכל תכלית נפרדת בו, המביאה לשימוש שונה, תסווג בנפרד. הכלל הוא כי השימוש בנכס קובע את סיווגו. ישנו חריג לגבי בנקים וחברות ביטוח הקובע כי די בכך שהם מחזיקים בנכס כדי לחייבו בסיווג "יקר" יותר המבוסס על קריטריון רווחיות, הקובע למעשה סיווג נפרד לבנקים.
בית המשפט העליון ביקר פעמים רבות את כמות הסיווגים השונים לצורכי ארנונה ואת ההתדיינות המשפטית הנלווית לכך. השופט אליקים רובינשטיין, למשל, כתב: "דיני הארנונה משוועים לפישוט הגיוני", תוך שהוא ציין שלעיר תל אביב יפו יש אלפי סיווגים שונים.
המגוון הרחב של סיווגים של נכסים והשונות בדרכי מדידת שטחי הנכסים מביאה להתדיינויות רבות בין בעלי נכסים לרשויות מקומיות על גובה הארנונה. כמו כן, הוראות הארנונה הן מסובכות ותוארו בשנת 2005 על ידי השופט אליעזר ריבלין:
"סבך ההוראות בתחום זה, ולא אחת גם ניסוחן, עלולים לטמון בחובם פגיעה בזכויות האזרח, המתקשה למצוא את ידיו ואת רגליו, וממילא גם לתכנן את צעדיו. מן הראוי ליתן את הדעת למהות ההוראות שבהן מדובר – הוראות מס המטילות חיובים כספיים משמעותיים על האזרחים, אשר יש בהן משום פגיעה בזכות הקניין – ולחתור להתוויה נהירה יותר של הדין."
לאור זאת, רשויות רבות מסכימות להגיע לפשרה על נתוני הגבייה כדי לחסוך בעלויות מנהליות ומשפטיות.