מה צריך לדעת לפני רכישת מגרש ואילו בדיקות יש לבצע טרם רכישת מגרש?
הרשימה מטה לא תהפוך אתכם למומחים בנדלן, אך היא תגרום לכם להיות מודעים לעובדה שעליכם להיות מיוצגים על ידי עו"ד בעל ניסיון בעסקאות כאלה של רכישת מגרש, היודע לטפל בהיבטים השונים הדורשים התייחסות בטרם ביצוע עסקה של מכירה או רכישה של מגרש ריק. בדיקה יסודית כוללת בדיקות משפטיות, תכנוניות ומיסויות. למשל:
- מס הרכישה לתשלום ברכישת מגרש הינו 6%. אך, במידה ותוציאו היתר בניה תוך 24 חודשים ממועד הרכישה, או שאתם רוכשים מגרש עם היתר בניה, הרי שמס הרכישה מופחת ל – 5%.
- ייעוד מאושר בתוכנית החלה על המגרש – לא ללכת שבי אחר הבטחות לזכויות בניה למגורים ש – "אוטוטו מאושרות". אין להסתמך על הבטחות שכל יחדית קרקע מגלמת פוטנציאל של כך וכך יחידות מגורים….אם אין תוכנית מאושרת – מדובר במגדלים באוויר.
- בדיקת ייעוד הקרקע בתוכנית מאושרת – האם לחקלאות, תעשיה, מסחר, מגורים וכד'. במידה ומדובר בייעוד מאושר בתוכנית למגורים – יש להיעזר באדריכל לבדיקת היקף זכויות הבניה, והאם הן תואמות להבטחות ולמצגים שהוצגו בפניכם ומה ניתן לבנות בפועל במגרש.
- ביצוע מדידה באמצעות מודד – לאימות גודל המגרש, בדיקת גבולותיו, האם יש פולשים שצריך לטפל בהם לצורך ביצוע העסקה. באמצעות תשריט מודד לפני חתימת חוזה לרכישת מגרש ניתן לחסוך בעיות רבות בעתיד שיתכן ויצוצו לאחר חתימת החוזה.
- בדיקת הבעלות במגרש. יש להיזהר מזיופי בעלות או שרשור הזכות מבלי שלגורמים יש את כל אישורי המס לכל העסקאות. אם מדובר במגרש שעליו מספר יחידות דיור יש לוודא קיומו של הסכם שיתוף ורישומו בטאבו. הסכם שיתוך הינו מסמך משפטי המחליף את התקנון בבתים משותפים, ומסדיר את היחסים בין הצדדים החולקים מגרש אחד.
- היטלי פיתוח והשבחה – בדיקה בועדה המקומית לתכנון ובניה האם היטלי הפיתוח וההשבחה שולמו בגין המגרש, ובדיקה אילו היטלים יחולו על המגרש בגין הבניה.
- בדיקת תכנון עתידי מאושר לשטחים גובלים במגרש – מה עתיד לקום מול בית חלומותיכם? האם המגרש ממוקם מול קרקע שייעודה צרכי ציבור? האם ייעודה מגורים? כדאי לדעת לפני החתימה על חוזה לרכישת מגרש.
- בדיקת הפקעות על ידי רשויות התכנון. בהפקעת קרקע יש שלב בו הכריזו על ההפקעה אך רשות התכנון טרם תפסה חזקה בקרקע, ולכן יש לבצע בדיקה מקיפה ולא להסתמך על מצגים שונים.
כדי לסיים עסקה של מכירה או רכישת מגרש בהצלחה וללא הפתעות פנו לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד אפרת יוסים – 054-9981611, Efrat@Yusim.co.il