האחריות לחיזוק מבנים מוטלת על בעלי הדירות.
באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם.
תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק, שהינו על ידי תוספת בניית דירות חדשות שימכרו לדיירים חדשים ופרויקט החיזוק ימומן באמצעות מכירת הדירות החדשות.
אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם.
בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם גוף חיצוני כגון: "יזם" או "חברת מנהלת".
אותו גוף חיצוני יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה.
הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה מכוח התמ"א.
היתרון המרכזי של התקשרות עם גוף חיצוני כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).
פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם או חברת מנהלת נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני.
כאשר הרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות.
לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
- חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
- סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
- הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
- הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
- חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.
כמו כן מאפשרת התמ"א להרוס את הבניין הקיים (פרויקט פינוי בינוי קטן), אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.
התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
- מעלית– התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
- חנייה– התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.
- עיצוב הבניין– במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
- תוספת מרחבים מוגנים – התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).