רכישת זכויות מגורים בבית דיור מוגן לגיל השלישי

הידעתם שרכישת זכויות ביחידת מגורים בדיור מוגן איננה עסקה במקרקעין?
מהות העסקה עם בית דיור מוגן אינה רכישת זכויות במקרקעין. אין זו עסקת נדל"ן קלאסית.
הזכויות הנרכשות הן זכות למגורים בלבד בבית הדיור המוגן בהתאם לתנאי ההסכם.
אני מלווה לקוחות רבים כאלה, שמחליטים למכור/לשעבד את דירת המגורים האהובה שלהם, בה חיו שנים רבות, ולעבור לגור בדיור מוגן המספק לגיל השלישי מעטפת רחבה של
שירותים חברתיים, רפואיים ואישיים התורמים לתחושת הביטחון האישי בגיל השלישי.
ההחלטה לעזוב את סביבת המגורים המוכרת ולעבור לדיור מוגן, הנה החלטה משמעותית מאין כמוה, שמשנה את חייכם, וחשוב להיות מלווה על ידי עורך דין המכיר היטב את
תהליך המעבר לדיור מוגן, ואת הסכמי רכישת זכויות בדיור מוגן, בכדי להבטיח את כספיכם ולמקסם את מה שתקבלו מבית הדיור המוגן לאורך שנים רבות.
אני מלווה את לקוחותיי במעבר לדיור המוגן, שכולל, חששות לצד התרגשות וציפייה לדרך חדשה.
רכישת זכויות מגורים בדיור מוגן מעוגנים בהסכמים ייחודיים ארוכים ומורכבים, אף יותר מעסקת נדל"ן רגילה. לא פעם שמעתי מלקוחותיי שללא הליווי המשפטי שהענקתי להם,
הם לא היו מודעים לנושאים רבים בהסכם, שלא היה עולה על דעתם שצריך לבדוק אותם.

 

מהם המאפיינים העיקריים שיש לבדוק בחוזה לרכישת זכויות מגורים בבית דיור מוגן?

 

חוק הדיור המוגן תשע"ב-2012 קובע רשימת חובות החלות על בית דיור מוגן, ויש לוודא שחוזה ההתקשרות תואם לקבוע בחוק.
הרישיון ותוקפו. יש לוודא שלבית הדיור המוגן קיים רשיון הפעלה מהממונה על דיור מוגן במשרד העבודה והרווחה והשירותים החברתיים.
מסמך גילוי. על בית הדיור המוגן חלה חובה למסור לדייר פוטנציאלי בדיור המוגן מסמך גילוי לפני כריתת הסכם, המפרט את העניינים הבאים: פרטיי הרישיון; מהות זכות בעל
הרישיון במקרקעין עליהם בנוי בית הדיור המוגן; התנאים לקבלה לבית הדיור המוגן; תיאור המבנה והדירות בבית הדיור המוגן; תיאור השטחים הציבוריים בבית הדיור המוגן;
תקופת הניסיון בבית הדיור המוגן ומשכה; סל השירותים שיספק בית הדיור המוגן בסיווג לפי שירותי חובה שירותים לפי הסכם ושירותי רשות; התשלומים שהדייר ישלם ובכלל זה
הפיקדון; מנגנון קיזוז הפיקדון; אופן השבת הפיקדון; הצמדת הפיקדון; פרטיי דמי אחזקה; כל תשלום אחר שאינו כלול בדמי אחזקה; זכותו של הדייר להבטחת כספי הפיקדון
שישולמו על ידו ופרטי הבטוחה שמתחייב בעל הרישיון לתת לדייר; הזכות לבטל את ההסכם; מחלקה סיעודית; מגוריי מטפל בדירה בבית הדיור המוגן; תנאים להחזקת בעל חיים;
מעבר מדירה אחת לדירה אחרת; כללי התנהגות בבית הדיור המוגן.
תקופת ניסיון ומשכה. חשוב לוודא שקיים בחוזה תקופת ניסיון שאינה פחותה משלושה חודשים, אך אינה ארוכה משנה.
זכות לביטול ההסכם. על ההסכם לכלול אפשרות ביטול ההסכם על ידי הדייר עם הודעה של 3 חודשים מראש.
סל השירותים. בשירותי החובה על בית הדיור המוגן לספק: שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד בבית הדיור
המוגן, שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, למעט ניקיון הדירות, כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן, הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה
של דייר לכל אורך שעות היממה, מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן במשך כל שעות היממה, פעילות תרבות, העשרה וספורט,
שתקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים, שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.
חובת הקמת מחלקה סיעודית. בית דיור מוגן שבו 250 דירות לפחות, חייב להקים מחלקה סיעודית.
כללי התנהגות בבית הדיור המוגן. בית דיור מוגן יקבע כללי התנהגות סבירים שעל הדיירים, המבקרים והמטפלים לנהוג על פיהם. למשל: שיתוף פעולה עם הדיור המוגן,
שמירה על סדר וניקיון, איסור הצבת חפצים מחוץ לדירה, איסור איחסון חפצים בדירה בכמות המקשה על ביצוע איזקה וניקיון שוטפים, שעות מנוחה, אופן שימוש בשטחים
ציבוריים, כיבוד אורח חיי הדיירים האחרים,  אין להחנות רכבים שלא במקומות המוסדרים לכך, אין להוציא אשפה מהדירה לפחים הקטנים בפזורים ברחבי הכפר וכד'.
שמירה על כבודם ופרטיותם של הדיירים. בית דיור מוגן ידאג לשמירה על כבודו ופרטיותו של כל דייר בבית הדיור המוגן, תוך התחשבות ברצונו של הדייר.
משכנתה להבטחת כספי הפיקדון. עם העברת סכום העולה על 7% מהפיקדון או יותר מ 70,000 ₪ (לפי הנמוך), תרשם לטובת הדייר משכנתא ראשונה על זכותו במקרקעין
שעליהם בנוי בית הדיור המוגן, באמצעות רישום משכנתא לטובת נאמן שהדיירים מינו, והנאמן יציין ברישומיו הפנימיים את חלקו היחסי של כל אחד מהדיירים בסך הפקדונות.
בהתאם לזאת יש לקבל את מסמכי רישום המשכנתא בטאבו, לבדוק אותם היטב ולוודא קבלת אישור בכתב על כך מהנאמן.
השבת הפיקדון. בית הדיור המוגן ישיב לדייר או ליורשיו בתום ההתקשרות, את הפיקדון ששילם, בקיזוז הסכומים בהתאם למנגנון הפחתת הפיקדון שנקבע בהסכם ההתקשרות
בין הצדדים, לא יאוחר מיום השבת הדירה או מיום סיום הסכם התקשרות, לפי המאוחר. במקרה של פטירת דייר, על הדיור המוגן להשיב את הפיקדון תוך 30 ימים מקבלת צו
ירושה/צו קיום צוואה.
מע"מ ריבית רעיונית. יש לדרוש שהדייר לא ישא במע"מ ריבית רעיונית בגין הפיקדון ולהתעקש שהמע"מ ינוכה מדמי הפיקדון ולא מהתשלומים השוטפים.
עליית דמי אחזקה. קביעת מנגנון אובייקטיבי לכך בחוזה.
מגורי מטפל/ת בדירה. הדייר רשאי לשכן בדירתו, באחריותו ובמימונו, מטפל/ת מטעמו, ובלבד שהדירה מותאמת למגוריי אדם נוסף והצוות המקצועי בבית הדיור המוגן אישרה
כי יש צורך רפואי במטפל/ת.
שיפוצים ביחידת הדיור המוגן. יש לסגור את תוכנית השיפוצים לפני החתימה על ההסכם, ולהכניס את תוכנית השיפוצים אל תוך הסכם, כולל מחירון מוסכם.
הועדה המקצועית. הנושאים בהם תדון ותחליט הועדה המקצועית בבית הדיור המוגן הם: ועדת קבלה, שינוי מהותי במצבו הבריאותי ולגביי הטיפול שתקבלי בתוך הכפר או
מחוץ לכפר, נחיצותו של מטפל/ת, אשפוז במחלקות האשפוז, מתן טיפול סיעודי בדירת הדייר. יש להקפיד שהחלטות הועדה המקצועית יתקבלו ככל הניתן עם שיתופו של הדייר.
חשוב לדעת כי לדייר קיימת זכות ערעור על החלטת הועדה המקצועית בתוך 21 ימים מיום שנמסרה לך ההחלטה, לרופא המחוזי.
זוהי רשימה מצומצמת של עיקרי ההיבטים בהסכם התקשרות לרכישת זכויות מגורים בדיור מוגן, ואין לראות ברשימה זו רשימה ממצה או ייעוץ משפטי פרטני. לכל מקרה יש את
המאפיינים הייחודיים שלו שיש להתייחס בהסכם עם הדיור המוגן.
מעבר לדיור מוגן הנה החלטה משמעותית ואחת החשובות שתקחו בחייכם, חשוב לעשות את התהליך עם עורך דין הבקיא בהסכמים כאלה שילווה אתכם בבטחה בתהליך
המעבר, שכולל סוגיות כספיות, משפטיות וגם שיפוץ והתאמת יחידת הדיור לצרכיכם.
חושבים על מעבר לדיור מוגן?
דברו איתי,
עו"ד אפרת יוסים
054-9981611  Efrat@Yusim.co.il