1.הרוב הדרוש בפרויקט הרחבת מרפסות שמש.
מהו הרוב הדרוש בבית משותף כדי להוציא אל הפועל פרויקט של הרחבת מרפסות שמש או הקמת מרפסות שמש ?
התשובה מצויה בחוק המקרקעין העוסק גם בסוגיות המתעוררות בין דיירים בבית משותף.
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים (3/4) מהדירות ושני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
דהיינו – לפי החוק מספיק רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין כדי להוציא אל הפועל פרויקט של הקמת מרפסות או הרחבת מרפסות.
בפס"ד שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה באוקטובר 2015 (עש"א 34884-04-15 מלכה ואח' נ' פרידלנדר ואח', 18.10.2015) קבעה ערכאת ערעור של 3 שופטים כי הקמה או הרחבת מרפסות בבית משותף עונה לתנאי הסף לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין "לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה" ולכן מספיק רוב של 75%.
על מנת לשלול אפשרות של הרחבת מרפסות שמש בבית משותף, תקנון הבניין צריך להתייחס לכך באופן מפורש ספציפי וברור.
בית המשפט בפס"ד הנ"ל עמד על הרציונל של הדברים:
"עמדתנו זו, לפיה אין בהימנעותו של בעל דירה אחת מהקמת מרפסת כדי לשלול את זכותם של שאר בעלי הדירות, נובעת מן החשש, שאם בודדים מתוך דיירי הבניין יימנעו, מסיבה כזו או אחרת, מלבנות מרפסת, תימנע אפשרות זו אוטומטית מכל שאר בעלי הדירות בבניין. תוצאה שכזו היא בלתי סבירה, שעה שכוונת המחוקק היא להקל על מצוקת בעלי הדירות ולהקל על אפשרות הרחבת הדירות. עיינו גם: רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח(5), 550, בדברי כב' השופט (בדימוס) מ. חשין ז"ל בעמ' 567, בדבר הפעלת מנגנון הסבירות כדי לווסת חיים יחדיו ("מנגנון הסבירות במשפט נועד לוויסות של חיים יחדיו(".
עם זאת – בעת בדיקת היתכנות של הרחבת מרפסות או הקמתן מאפס, הרי שמומלץ לגייס את כל הדייירים להצטרפות לפרוייקט או לפחות לקבל את הסכמת מי שאינו מצטרף להרחבת המרפסות לתהליך כולו, על מנת שהעלויות יתחלקו בין מספר גדול יותר של דירות, וכדי להמנע מהליכים של התנגדויות שעלולות להיות מוגשות על ידי מי מהדיירים שאינו מצטרף לפרויקט ולהאריך את הפרוייקט בזמן רב.
2.היסטוריה של חוקי התכנון והבניה בקשר ל"מרפסות קופצות" ומרפסות שמש.
בשנת 2010 הכניסו שינוי בתקנות התכנון והבניה חישוב שטחים. המצב שהיה עד אז – שטח מרפסת מקורה נכלל בחישוב שטח העיקרי של הדירה וגרע משטח הדירה. כדי להימנע מניצול שטח של 12 מ"ר מרפסת על חשבון השטח העיקרי – האדריכלים מצאו פתרון יצירתי שעקף את ההגדרה של מרפסת לפי חוקי התכנון (כאמור צריכה להיות מקורה) – מרפסות הממוקמות בשתי וערב ולא אחת על השניה באופן חופף, כך שנוצר חלל פתוח כלוא בתקרת כל מרפסת. למרפסות אלה קוראים "מרפסות קופצות".
כדי לעצור את תופעת המרפסות הקופצות – המחוקק עשה שינוי בחישוב השטחים ונקבע ששטח המרפסת לא גורע מהשטח העיקרי.
בעקבות תיקון זה לתקנות חוק התכנון והבניה חישוב שטחים, פרוייקטים של הרחבת מרפסות שמש והקמת מרפסות הפכו פופולריים מאוד גם בבניינים יחסית חדשים המבקשים לשדרג את המרפסות ולהעלות את ערך הדירה, שכן כיום מרפסת שמש מהווה סטנדרט בניה בכל בניין שנבנה.
3.בדיקות תכנוניות וזכויות בניה בעניין הרחבת מרפסות שמש או הקמת מרפסות שמש.
בתיקון לתקנות התכנון והבניה חישוב שטחים נקבע כי ניתן לאשר היתר בניה לבניית מרפסות שמש בשטח של 12-14 מ"ר ללא צורך בזכויות בניה.
לפי תיקון זה, במידה ואושרה תכנית בסמכות הועדה המקומית לאחר 1.1.2010, בסמכות הועדה המקומית לתת היתר לבניית מרפסות שמש בשטח של 12-14 מ"ר ללא צורך בזכויות בניה נוספות.
פירוש הדבר הוא שניתן כיום להרחיב מרפסות קיימות או להוסיף מרפסות חדשות בגודל של עד 14 מ"ר לדירה, זאת מבלי שיעלה הצורך בזכויות בנייה נוספות.
לפי התקנות, מרפסת שמש (גזוזטרה בלשון התקנות), ששטחה עד 14 מ"ר לא תבוא במניין השטח המותר לבנייה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר, כפול מספר הדירות בבניין.
במידה והמרפסות המתוכננות גדולות מהנ"ל, אזי כנראה שיהא צורך בעריכת בקשה להקלה לתוספת זכויות בניה ו/או תב"ע נקודתית.
עד לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה אישורה של הקלה כזו הייתה בסמכות הועדה המחוזית והייתה כרוכה בזמן רב, אך בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה הוגדרו מחדש סמכויות הועדה המקומית והתווספו לה סמכויות נוספות ונרחבות לאשר תכניות המשנות תכנית שאישרה הוועדה המחוזית ומוסיפות עליה זכויות בניה, בשטחי ציבור/ מגורים/ תעסוקה/ מלונאות/ תשתית מקומית/ חניון ציבורי ועוד.
אמנם שלב התכנון בפרויקט הרחבת מרפסות המצריך תוכנית נקודתית לאישור של תוספת זכויות בניה נמשך זמן ארוך יותר, אך בעקבות תיקון 101 והרחבת סמכויות הועדה המקומית, הדבר אמור לקצר את הזמנים.
4.בחירת קבלן הרחבת מרפסות שמש.
מאוד חשוב לקבל ולבחון מספר הצעות מכמה קבלנים שיש להם ניסיון ספציפי בפרויקטיים של הקמה או הרחבת מרפסות שמש.
יש לבדוק ולבקר בבניינים קודמים בהם קבלנים אלה ביצעו פרוייקטים של הרחבת מרפסות שמש.
יש לבדוק את איתנותו הכלכלית של הקבלן ויכולתו לעמוד בהתחייבויותיו. יש לבדוק את אמינותו של הקבלן, היסטוריית תביעות הקיימת נגדו.
5.השלבים בפרויקט הרחבת מרפסות שמש.
תיקון תקנות התכנון והבניה תוספת שטחים סלל את הדרך לפרוייקטים של הרחבת מרפסות שמש, וכיום השלב התכנוני ואישור התוכניות, לרוב, אם לא נתקלים בבעיות יוצאות דופן, אינו מורכב.
על כן, האתגר בפרויקט הרחבת מרפסות שמש הוא בעיקר לדאוג כי הוא יצא אל הפועל בצורה חלקה, שכל בעלי המקצוע שנבחרו מבצעים את התחייבויותיהם בהתאם לזמנים.
לצורך כך, השלב הראשון הינו בחירת וועד ספציפי שינהל ויוביל את הפרוייקט מול הקבלן, עורך הדין, המהנדס/אדריכל, מפקח הבניה וכד', ויקשר בין כל הגורמים.
שלב שני – בחירת עורך דין שילווה את הפרוייקט להרחבת מרפסות שמש מתחילתו ועד סופו. מומלץ להיות מלווים על ידי עורך דין אף בטרם בחירת הקבלן, וגם בלשלב של ניהול משא ומתן על התנאים המסחריים של החוזה.
שלב שלישי – קבלת מספר הצעות מחיר ממספר קבלנים ובחירת הקבלן.
שלב רביעי – ניהול משא ומתן משפטי על נוסח החוזה ועל המפרט הטכני מול הקבלן.
שלב חמישי – בחירת מפקח בניה מטעם הדיירים וחתימת חוזה עימו.
שלב שישי – איסוף תשלומים עבור הקבלן ובעלי המקצוע השונים (שכ"ט עו"ד, מהנדס, אדריכל, מפקח וכד').
שלב שביעי – תכנון והגשת התוכניות לאישור וקבלת היתר בניה לרשויות התכנון.
שלב שמיני – קבלת היתר בניה ועלייה על הקרקע בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה (הפקדת ערבויות, ביטוח מתאים וכד').
שלב תשיעי – בניית המרפסות.
שלב עשירי – מסירת המרפסות ותקופת בדק.
שלב אחרון – תיקון בית משותף.
6.הרחבת מרפסות שמש שיטות ביצוע.
ישנן 2 שיטות לביצוע הרחבת מרפסות שמש: בניית מרפסות באמצעות יציקות בטון או תוספת מרפסות תלויות מפלדה.
הבחירה בין השתיים צריכה להילקח ביחד עם קונסטרוקטור/מהנדס שיודע להביא בחשבון השפעתם של נתונים כמו קיומו של חניון תת קרקעי או עילי וחישובי תוספת משקל הבטון על שלד הבניין, שלעיתים אינם מאפשרים לבצע את בניית המרפסות בשיטה הקונבנציונלית (בנייה באמצעות יציקות בטון).
בביצוע בשיטה הקונבנציונלית – יש להציב פיגומים סביב הבניין או סביב כל אגף, כרוך ביציקות בטון, לרוב הורס את הגינה, ומהווה מטרד לדיירים למשך זמן ארוך. בביצוע בשיטה של מרפסות תלויות מפלדה, הקונסטרוקציה מיוצרת במפעל ומגיעה מוכנה לשטח, הכל מורכב מבחוץ באמצעות מנופים ופיגום תלוי/מעלית, ההרכבה מהירה יותר, במינימום מטרדים לדיירים ללא הרס הגינה, העבודות מתבצעות מבחוץ ללא צורך בכניסה והפרעה לדיירים.
לפי תקנת התכנון והבניה מרפסת שמש צריכה לעמוד בעומס של עד 350 ק"ג/מ"ר, דהיינו בכל מרפסת מורחבת ניתן לאחר עד 50 איש.
7.עלויות של הרחבת/תוספת מרפסת שמש.
עלות של תוספת מרפסת מאפס הנה יקרה יותר מהרחבת מרפסת קיימת. עלות בניה של תוספת/הרחבת מרפסת למ"ר משתנה מפרויקט לפרויקט לפי איפיוניו (החלפת חלון בוטירינת אלומיניום, סוג הריצוף והמעקה, דרכי גישה לאתר, גודל המרפסת, מספר המרפסות וכד').
בחישוב גס כיום עלות בניית 1 מ"ר הקמת מרפסת נע בין 5000 ₪ ל- 10000 ₪ בממוצע ועלות של בניית 1 מ"ר הרחבת מרפסת קיימת נע בין 5000 ₪ ל – 6000 ₪ בממוצע.
8.היטל השבחה בגין הרחבת מרפסות שמש.
כאשר הפרויקט כרוך בתוספת אחוזי בניה, אזי הדבר מהווה השבחה בהתאם לחוק התכנון והבניה המצריך תשלום של היטל השבחה על כל מ"ר שהתווסף.
עם זאת, בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישנו פטור מתשלום היטל השבחה עד לשטח פטור כולל של 140 מ"ר.
במידה ולאחר הרחבת המרפסת (מקורה) שטח דירת המגורים אינה עולה על 140 מ"ר כולל המרפסת המקורה, הרי שבעל דירה זו לא יחוייב בתשלום היטל השבחה כלל.
כל מטר נוסף שיבנה בהרחבת המרפסת מעבר ל – 140 מ"ר, יחויב בהיטל השבחה.
לדוגמא: דירת מגורים בשטח של 125 מ"ר עם מרפסת קיימת של 12 מ"ר, שתורחב בפרויקט הרחבת מרפסות בעוד 7 מ"ר.
בדוגמא זו שטח הדירה כולל המרפסת בטרם הרחבתה הינו 137 מ"ר. בגין הרחבת המרפסת ב 7 מ"ר נוספים, יתכן ותוצא שומת היטל השבחה לתשלום בגין תוספת זכויות בניה עבור 4 מ"ר בלבד, כיוון ש 3 מ"ר נוספים משלימים לפטור של 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
התנאים לקבלת הפטור על 3 המטרים שמשלימים ל 140 מ"ר הם שדירה זו תשמש למגורים של בעל המקרקעין או קרובו, וכי הוגשה בקשה להיתר.
כיוון שמדובר בד"כ בתוספת של כמה מטרים מרפסת לכל דירה, הרי שגובה היטל ההשבחה עבור כל בעל דירה אינו מגיע לסכומים משמעותיים, גם לאור היקף התוספת המצומצם והן לאור שיעור היטל נמוך יחסית לכל מ"ר מרפסת ביחס לשטח עיקרי.
9.ליווי מקצועי.
מומלץ שהועד שנבחר להוביל את הפרוייקט להרחבת מרפסות השמש או הקמת מרפסות שמשמ מאפס ילווה על ידי בעלי מקצוע לכל אורך הפרוייקט.
ליווי ויייעוץ משפטי על ידי עורך דין המכיר פרוייקטים כאלה מתחילתו ועד סופו, בחירת קבלן מתאים, לרוב הקבלן עובד עם מהנדס/אדריכל מטעמו, מפקח בניה וכד'.
10.עניינים מהותיים שהסכם הרחבת מרפסות שמש או הקמת מרפסות שמש מאפס צריך לכלול. להלן רשימת עיקרים בלבד:
- מיהו הקבלן? צריך להיות קבלן רשום מורשה לבצע סוג זה של עבודות, איתנות כלכלית, ניסיון בפרוייקטים דומים, אמינות ועמידה בהתחייבויות, היסטורייה של תביעות.
- התייחסות להליכי תכנון ובמידת הצורך הליכי הגשת תב"ע נקודתית.
- היתר בניה וקבלת תעודת גמר בתום הבניה. באחריות הקבלן.
- קביעת תשלומים לפי התקדמות ביצוע עבודות הבניה ותשלום בתום כל שלב.
- בחירת מפקח דיירים ועלויות העסקתו.
- התחייבות לעבודה רציפה מתחילת הפרויקט ועד סיומו.
- ביטוחים מתאימים בערכים טובים ונכונים שהדיירים גם מוטבים בהם. לפי יועץ ביטוח שיבחר על ידי הדיירים.
- קביעת תקופת בדק.
- תיקון בית משותף. באחריות הקבלן וכלול בתשלום שנקבע.
- מפרט טכני. לוודא את רמת הגמר ולא פחות מהסטנדרט של המרפסות הקיימות. התאמת הריצוף הישן לחדש, התאמת המעקה לחומרים הקיימים לפי תקן מעקים ומסעדים ועוד.
- נציגות. יש לבחור נציגות שתוסמך לעבוד מול בעלי המקצוע השונים, יש להגדיר את סמכויות הועד בצורה מפורשת וברורה.
- קביעת זמנים לביצוע שלבי ההסכם על ידי הקבלן ויכולת ביטול ההסכם על ידי הדיירים.
- הפקדת ערבויות בטרם קבלת חזקה על הבניין. ערבות ביצוע, ערבות לתקופת בדק, ערבות לסיום רישום הבית המשותף.
- שעות העבודה. יש להגדיר מראש את יום תחילת העבודה באתר ושעת סיומו לרבות התייחסות לימי שישי וערבי חג.
- ניקיון פסולת בניה בסוף כל יום. על ידי הקבלן ועובדיו.
- הצבת שירותים כימיים לעובדי הקבלן בשטח הבניין.
- הבטחת תנאי בטיחות ושמירה על שלומם של העובדים ומבקריהם.
- תשלום חשבונות מים וחשמל על ידי הקבלן בגין צריכה יחסית עקב העבודות בתקופת הפרויקט.
- מנגנון בירור מחלוקות משפטיות והנדסיות.
- פיצויים בשל הפרת ההסכם.
בנוסף לכל פרויקט יש את האפיונים והאתגרים שלו שמחייבים התייחסות ומתן פתרונות ייחודיים.
פרסומים:
כנסו לכתבה של עו"ד אפרת יוסים באתר ynet בנושא הרחבת/הקמת מרפסות שמש.
סרטון הסבר קצר של עו"ד אפרת יוסים על פרוייקט מרפסות שמש מתוך עמוד הפייסבוק 'אפרת יוסים משרד עורכי דין' ועמוד היוטיוב Efrat Yusim: