תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה

תהליך ארגון אופייני של קבוצת רכישה כולל את השלבים הבאים:

  • ארגון קבוצת הרכישה בשלב זה מאתרים את הקרקע הרצויה עליה נבנית קבוצת הרכישה. הגוף המארגן בודק בדיקות מקיפות של מצב הקרקע כולל זכויות תב"ע ומנהל ולאחר מכן מנהלים משא ומתן מול בעלי הקרקע לתנאי הרכישה.
  • שלב השיווק בשלב זה הגוף המארגן יוצר תשתית שיווקית ופרסומית. הקבוצה מגבה את עצמה בבדיקה חוזרת ונשנית של התכנות הפרויקט ומכר הדירות. בד בבד פועלים לאישור התוכניות הראשוניות ברשויות המקומיות על מנת שלאחר השיווק ניתן יהיה להתחיל עם  שלב התכנון באופן שוטף. שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.
  • רכישת הקרקע בשלב זה מייצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע. בעלי הדירות העתידיות נרשמים כבעלי הערת אזהרה בקרקע. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
  • תכנון הפרויקט וקבלת היתרים בשלב זה בדרך כלל נשלח מודד לשטח (תלוי במצב הקרקע). האדריכל מתכנן את הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלת היתר בניה. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
  • בחירת קבלן ובנק מלווה לאחר תכנון הפרויקט מגישים באמצעות הדיירים ובנוסף להם מספר הצעות עבור הקבלן שילווה את הפרויקט.  הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבניה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דו"ח אפס של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן. מארגני הקבוצה מאגדים את  הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.
  • שלב הבניה בשלב זה הקבלן המלווה בונה על פי מפרט הבניה ותוכניות הבניה את הדירות של הדיירים העתידיים.

לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה). רק לאחר  אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת כדי לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק.