תמ"א 38

 

  • ליווי של יזמים וליווי של קבוצות דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 (בניה על הקיים או הריסה ובניה/פינוי בינוי).
  • מתן ייעוץ לבעלי דירה פרטית שבבניין שלהם יוזמים תמ"א 38.
  • ייצוג מול המפקח על המקרקעין.

תמא 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, מחייב החל מינואר 1980. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. לאור זאת, עלה חשש שבהתרחש רעידת אדמה חזקה  בישראל, יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים ולאלפי הרוגים.

עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, ונדרש מנגנון למימון העבודות.

מטרתה של תמ"א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים  שבבעלותם.

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980 ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.

לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה.

התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת.

עם זאת, קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זאת, כדי למנוע פגיעה אפשרית בחזות העיר או ברווחתם של תושבי האזור.

אולם, הסירוב אינו יכול להינתן אלא בגלל "טעמים מיוחדים" ולא בגלל שיקולים תכנוניים רגילים.

תמ"א 38 – מאמרים וחדשות

 

האם דיירים שניהלו משא ומתן עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מחוייבים בפיצויים לאותו יזם לאחר שהתקשרו עם יזם אחר?
חושבים להרים פרוייקט של תמ"א 38 בגבעתיים? כדאי שתבדקו האם הוא אפשרי לנוכח תנאים מגבילים שקבעה הוועדה המחוזית בעיר
כיצד מאזנים בין אינטרס בעלי דירות בבניין המבצע פרויקט תמ"א 38/1 מסוג חיזוק לאינטרסים של שכנים העלולים להיפגע מהתוכנית?
מתי ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38/1 מסוג חיזוק במבנה אחד בלבד מתוך 2 בניינים המרכיבים בית משותף אחד? פרשנות תנאי סעיף 11 לחוק החיזוק
חובת יזם להציג לבעלי דירות עיקרי הצעה
מהם המאפיינים העיקריים שיש לבדוק בחוזה של פרויקט תמ"א 38?
על מי מוטלת האחריות לחיזוק מבנה?
מהן האפשרויות הכלולות בתמ"א 38 עבור הדיירים בעלי הדירות?
מהי עסקת תמ"א 38 – על הרציונלים הכלכליים בין הגורמים השונים 

 


תמ"א 38 – חקיקה רלוונטית

לחץ על כל חוק לעיון בנוסחו המלא

הוראות תוכנית תמ"א 38 על כל תיקוניה דצמבר 2016

תמא 38/3א – שינוי הוראות ביחס לחישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשסח 2008  קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.
תיקון מס' 2 לחוק קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לצורך קבלת החלטה על הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתמ"א 38.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה), התשסח 2008 – מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשעב– 2012מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק במסלול של הריסה.

חוק התכנון והבניה (תיקון מס 96), התשעא 2011  קובע פטור מהיטל השבחה.

חוק התכנון והבניה (תיקון מס 97), התשעב 2012קובע הוראות בעניין אי התניית היתר בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים, אם לא ניתן להתקינם בתחום הנכס, ומאפשר חיוב מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי. תיקון עקיף על ידי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תיקון מס 2 התשע"ב – 2012.

חוק התכנון והבניה (תיקון 115), התשע"ז 2017 – מאפשר לועדה מקומית לדרוש כתב שיפוי, וקובע כי  ניתן לגבות היטל השבחה ששיעורו רבע מההשבחה  על זכויות שניתנות מכוח תמ"א 38 , על תוספת שטחי בניה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל2.5 קומות. אושר בקריאה שניה ושלישית ב 22.3.17

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו – 2016 – מחיל על יזם לשלם את הפרשי דמי ניהול ואחזקת דירות חדשות שנבנו במקום דירות ציבוריות (עמידר) לדיירים העומדים בקריטריונים למשך 5 שנים.

נוסח כתב התחייבות לשיפוי הועדה המקומית בגין תשלום פיצויים

 

תמ"א 38 – מידע דוגמאות ופרויקטים

המידע מפרויקטים שלנו

 

 

 

 

ליווי בעסקת תמ"א 38 מצריכה ידע מומחיות וניסיון בפרויקטים כאלה, והכרחי לקבל ליווי משפטי מעו"ד הבקיא בתחום. לייעוץ וליווי בפרויקט תמ"א 38
ניתן ליצור קשר עם עו"ד אפרת יוסים בנייד: 054-9981611 ובמייל Efrat@Yusim.co.il